Quem é proprietário de imóveis sabe bem o que é conviver com a insegurança. O aluguel é uma popular fonte de renda, mas com seus ônus, afinal o locatário, em algum momento, poderá deixar de cumprir suas obrigações contratuais e assim causar a maior dor de cabeça de um locador: a inadimplência.
O aluguel é fonte de renda para muitos brasileiros e brasileiras. Muitas vezes a pessoa tem um único imóvel para alugar, ou poucos imóveis, que servem para complementar a renda. Outros, inclusive, vivem exclusivamente da renda que vem dos aluguéis.
Por mais que o contrato seja bem elaborado, exista uma garantia vinculada ao contrato de locação e o imóvel está sendo bem administrado por uma imobiliária responsável ou pelo próprio proprietário, tudo isso nem sempre é suficiente para que o contrato seja cumprido à risca pelo locatário. Existem diversas razões para que isso ocorra, como por exemplo o desemprego, quando a locação for residencial ou quando a empresa que está em dificuldades financeiras, em caso de locação comercial.
Como vemos, a segurança do locador é relativa. Contudo, ainda assim, importantíssimo que o proprietário busque minimizar os riscos do negócio, especialmente exigindo garantias que possam, de alguma forma, amenizar o seu prejuízo em caso de descumprimento das obrigações contratuais pelo locatário.
Mas, atenção, as garantias não servem apenas para “cobrir” a falta de pagamento de aluguéis e encargos, mas também para garantir que o próprio “bem” locado seja preservado ou, na pior das hipóteses, que seja suficiente para que o proprietário do bem tenha condições de recuperá-lo na eventual ocorrência de algum tipo de sinistro, destruição da propriedade, entre outras situações que venham a atingir o patrimônio do proprietário.
Quais as garantias?
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei de Locação, em seu artigo 37, dispõe sobre as garantias que o locador pode exigir no contrato. Entre elas estão a caução, a fiança e o seguro fiança, que são as modalidades mais comuns exigidas pelos proprietários e administradores de imóveis.
Em 2005 a lei foi alterada para incluir entre as modalidades de garantias locatícias a “cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento”, que se tornou uma opção interessante, especialmente para locações de imóveis comerciais com valor de aluguel relevante.
Um ponto importante: a lei de locação proíbe a exigência de mais de uma das modalidades previstas em um mesmo contrato.
Caso o proprietário faça a opção pela caução em dinheiro, o que é muito comum em locações residências, deve lembrar que a lei permite no máximo o valor de 3 (três) alugueis mensais a título de caução, sendo que esse valor deve ser depositado em uma caderneta de poupança, e os rendimentos, ao final do contrato, deverão reverter em favor do locatário.
Outra opção que tem sido bastante utilizada é o seguro fiança locatícia. Essa modalidade é mais burocrática e demanda a apresentação de documentos e o cumprimento de requisitos exigidos pelas empresas de seguro que atuam nesse mercado. Entre todas as garantias, certamente é a mais segura para os proprietários, principalmente pela escassez de fiadores dispostos a colocarem em risco o seu patrimônio pessoal.
Enfim, seja qual for o tipo de locação ou a modalidade de garantia exigida, antes de celebrar o contrato, os proprietários devem sempre buscar a orientação de um advogado de sua confiança, de preferência que tenha experiência na área imobiliária. Por mais simples que possa parecer o negócio, existem pontos importantes que devem ser considerados e somente um profissional experiente poderá dar mais segurança jurídica na celebração, orientando os proprietários sobre a melhor e mais adequada garantia locatícia.
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